Kjøpe bolig

Finansiering og lån

Låneinstitusjoner krever at man må stille med egenkapital på 15 %. Jo mer egenkapital jo bedre lånebetingelser. Derfor lønner det seg å spare i BSU.

BSU

Boligsparing for ungdom (BSU) er en sparetjeneste. Det opprettes en egen BSU-konto i en bank hvor beløpene som settes inn gir skattefordeler. Rentebetingelsene på BSU-kontoen er normalt betydelig gunstigere enn de banken tilbyr for vanlige høyrente- og sparekonti.

•    Avtale om BSU kan kun inngås én gang.

•    BSU avtalen må inngås før kjøpet av bolig finner sted.

•    Maksimalt innskudd per år er satt til kr. 25 000. Man kan få 20 % av årlig innskudd i fradrag i inntektsskatt, altså opptil kr. 4000 i skattefradrag.

•    Maksimalt innskudd totalt som gir skattefordeler er kr. 200 000.

•    Man kan spare på BSU til og med det året man fyller 33 år, og skattefordelen kan kun utnyttes fra og med inntektsåret man fyller 13 år.

Sparebeløpet kan kun brukes til kjøp av bolig eller nedbetaling av boliglån. Hvis pengene brukes på noe annet, må skattefordelen (maksimalt kr. 40 000), tilbakebetales. Hvis bankene ser at du har klart å spare er det et godt tegn. Hvis de ser at du har klart å betale husleie over flere år kan det også være positivt for deg. 

Lån

De aller fleste er avhengig av å låne penger til boligkjøp. Hvor mye du får låne, og hva slags betingelser du får, kommer an på:

• hvilken bank du bruker
• inntekten din
• egenkapital
• og /eller om du kan få en til å kausjonere for deg.

Når du skal låne..

• En tommelfingerregel er at man kan låne 2,5 ganger egen inntekt. Du finner enkle lånekalkulatorer på nettsidene til bankene. Husk at du skal kunne betale husleie og felleskostnader, samt være forberedt på evt. rentehevinger.
• Det lønner seg alltid å kontakte flere banker før du tar opp lån. Si at du undersøker ulike tilbud, det går an å forhandle seg frem til en bedre avtale enn det du først får tilbud om!

• Hvis du er fra et lite sted kan det lønne seg å ta opp lån i banken fra hjemstedet – de små bankene kan være mer fleksible enn store banker.

• Dessuten er du alltid en god kunde for banken. Hvis du får dårlig behandling i banken kan du klage. Og du kan også be om bedre lånevilkår. Med utgangspunkt i at du er førstegangskjøper med minimalt med egenkapital, er det lureste å shoppe rundt etter tilbud.

Det er lurt å sette av penger hvis du har råd til det. Hvis bankene ser at du har en høy inntekt men ingen oppsparte midler kan det være et dårlig tegn. Pass også på at du ikke har noen betalingsanmerkninger.

Hvor mye kan du låne?

Penger.no er en uavhengig side laget av finn.no og DinePenger. Her kan du regne ut hvor mye du kan låne og se hvor stort boliglån du klarer å betjene med din økonomi. Videre kan du sende inn en søknad til tre banker gjennom Penger.no. Det vil si at du får tilsendt et tilbud fra tre banker. Dette er ikke forpliktende fra din side men tilbudet er forpliktende for banken.

Kausjonist

En kausjonist forplikter seg til å betale en annens lån dersom låntaker ikke kan betale selv. Kausjon reduserer bankens risiko ved å gi lån. En kausjonsavtale kan imidlertid være en risiko for kausjonisten. Kausjonister forplikter seg for ti år frem i tid. Tenk deg nøye om før du ber noen om å være kausjonist. Det er ubehagelig for begge parter hvis det går galt og de må betale for deg.

Startlån

Startlån er et lån til nyetablerte og vanskeligstilte i boligmarkedet. Startlånet skal være et finansieringstilbud for folk som vanligvis ikke gis lån i ordinære kredittinstitusjoner. Hvis du har fått avslag i banken kan du derfor se om du kan søke et Startlån. Lånet forvaltes gjennom kommunen og vilkårene kan derfor variere. Hvis du har spørsmål om Startlån der du bor, bør du kontakte din kommune.

Hvis du bor i Oslo kan du ringe tlf. 02180 og be om å få bli satt over til din bydel.

Rente

Hvis du velger flytende rente, vil renten endres ettersom bankene setter opp og ned renten. Velger du fast rente vil du over tid betale mer enn med flytende rente, men på den andre side får du en mer oversiktlig økonomi fordi du vet at du skal betale det samme hver måned.

Nominell rente er hvor mange prosent av lånet du betaler i rente til banken (den renten du får opplyst), mens effektiv rente er det du betaler når man regner med etableringsgebyr
og termingebyr. Det kan være stor forskjell mellom disse to, så det er viktig å sjekke begge når du skal sammenligne bankenes tilbud.

Velger du annuitetslån, må du betale det samme hver termin, for da er rentene for lånet fordelt på hele perioden. I begynnelsen betaler du mer renter enn avdrag, mens etter hvert blir det nesten bare avdrag igjen.

Tar du opp serielån, er avdragene på selve lånet like hver måned, mens rentene vil være høye i starten for å bli lavere etter hvert som lånet nedbetales.

Sammenlagt betaler man mer tilbake til banken ved annuitetslån enn ved serielån, men i en etableringsfase kan det være at det er viktigere å kunne betale mindre fra starten av, og da er det lurt å velge annuitetslån.

Husk at 28 prosent av det du betaler i renter på blir fratrekk i ligningen din.

Visning

Som regel arrangeres det visning av boligen som skal selges. Ofte er dato og klokkeslett angitt i annonsen, ellers kan du avtale direkte med eier eller megler. Eiendomsmegler og/eller eier vil være til stedet på visningen, så da har du sjansen til å spørre om ting du lurer på om boligen. Ikke vær redd for å spørre og grave, det er viktig at man får vite mest mulig!

Du bør undersøke i hvor god stand boligen er. Ikke la deg lure av at boligen ser fin ut ved første øyekast, sjekk den tekniske standarden også. Ta gjerne med deg noen du kjenner som har greie på det, håndverkere eller andre. Du kan også ringe takstmannen for å få nærmere opplysninger om det som står i takstpapirene. Vær kritisk!

Husk at nytt kjøkken og nymalte vegger egentlig ikke er verd så mye. Det er viktigere at tak og vinduer er tette og at rør og kloakk virker som det skal.

Det kan også være lurt å tenke nøye igjennom hva som er viktigst for deg når du skal bo et sted:

Er det kort avstand til sentrum eller naturen som er viktigst? Er det viktig at det er stille og rolig, ønsker du utsikt, er det viktig at boligen er stor og åpen? Hvis du tenker gjennom dette på forhånd blir det lettere å vurdere leiligheten når du er på visning.

Det er også viktig å sjekke reguleringsplaner for området. Da kan du se om det er planlagt endringer for området du skal flytte til, for eksempel bygging av motorvei eller høyhus, noe som kan påvirke boligmiljøet og verdien av boligen. For å sjekke dette kan du ringe kundesenteret i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune på telefon 02 180.

Hvis du har lyst å se boligen en gang til, kan du be om en privat visning for å få et bedre inntrykk av leiligheten. Dette er som regel avhengig av at det er tid til det før fristen for bud går ut, eller at det ikke har kommet inn noen bud.

Budrunde

Bestem deg for en øvre grense for hva du vil by på forhånd, slik at du ikke lar deg presse til å by mer enn du egentlig har råd til. Begynn lavt, og øk heller budet etter hvert. En budrunde kan være stressende og med en pågående megler er det lett å la seg rive med.

Husk at det er viktig å holde hodet kaldt. Meglere har ikke lov å påvirke deg gjennom å oppmuntre deg til å ”gi litt ekstra”, ”dra på litt” og lignende. Gjør megler dette, gjør vedkommende oppmerksom på at han/hun bryter god meglerskikk.

• By aldri på mer enn en bolig av gangen. Bud er bindene, og dersom du byr på flere boliger samtidig for å sikre deg, kan det koste deg dyrt hvis du får tilslag på flere.

• Angi en tidsfrist for når budet ditt går ut, og når du eventuelt kan overta boligen. Hvis du har noen forbehold, ta dem med i budet. Ikke vær redd for å sette korte frister. Dette kan presse selger og bidra til at du får tilslaget. Siden budet er bindende vil det også være lite fordelaktig for deg å ha satt en ukes frist for eksempel. Da har du jo ikke mulighet til å by på andre leiligheter i løpet av den uken før du har fått svar.

• Bud skal alltid gis skriftlig først. Med budet skal det følge finansieringsbevis fra banken som garanti for at du har midler å kjøpe for. Be om å få vite hvor mange som er med på budrunden og hvor mye de har budt.

Det finnes flere drømmeboliger der ute og de fleste som skal kjøpe er med på mange budrunder etter hverandre før de får tilslag. Det er mange som spekulerer i å gi et høyt bud helt i starten av runden for å skremme de andre budgiverne. Dette er noe som er litt vanskelig å anbefale fordi markedet endrer seg hele tiden, og det kan hende at du ender opp med å betale mer for leiligheten enn det du ellers ville gjort. Ha heller is i magen.

Når du har kjøpt en bolig

Hva kan du gjøre når du oppdager feil i ettertid?

• Kreve at feilen fikses. (Du kan ikke rette feilen selv og så kreve at selgeren skal betale.)
• Kreve prisreduksjon. Eventuell prisreduksjonen skal være tilsvarende kostnadene ved å få feilen fikset.
• Heve kjøpet. Men da må mangelen være stor.

Det er viktig at du sier ifra om feilen så fort du oppdager den. Det bør ikke gå mer enn tre måneder, ellers kan du miste retten til å påberope deg mangelen. Feil og mangler i nybygg kan reklameres innen fem år etter at du kjøpte boligen. Men ikke utsett det, jo lenger du venter med å si ifra, jo vanskeligere blir det!

Innboforsikring

Innboforsikring dekker slikt som brann-, vann- og innbruddsskader og er bra å ha for å få erstattet tap og skade på møbler, klær og annet som du måtte ha i din bolig. Det finnes flere forskjellige innboforsikringer. Hvis du er usikker på hvilken du skal kjøpe kan du spørre litt rundt og høre på andres erfaringer med innboforsikring før du bestemmer deg.

Råd og veiledning

Forbrukerrådets nettside er en ressurs både for huseiere og husleiere. Der står det mye nyttig informasjon til deg som har kjøpt en leilighet.

Huseiernes landsforbund er en interesseorganisasjon for huseiere i Norge. Som medlem kan du få juridisk og økonomisk veiledning.

I tillegg vil det være en del vedlikehold du som huseier bør passe på. Forbrukerrådet har en oversikt over vedlikeholdsansvaret hvis man eier en leilighet i et sameie eller borettslag.

De forskjellige typer boliger

Selveier
Kjøper du selveier-leilighet har du full råderett over boligen, og kan for eksempel leie ut uten å få godkjenning av borettslagsstyret. Avgiftene ved kjøp av selveierleilighet er 2,5 % av kjøpesummen, pluss et tinglysningsgebyr.

Kjøper du en selveierleilighet må du belage deg på å betale husleie for å dekke fellesutgifter. Fellesutgifter kan for eksempel være utgifter for å dekke trappevask eller betale for opppussing av fellesfasaden (tak, verandaer etc).

Borettslag
Borettslaget er én juridisk enhet til forskjell fra selveierboligene som hver er en juridisk enhet.

Boligen er eid av et borettslag og har et eget grunnboksblad i Grunnboken. En borettslagsleilighet eller andelsbolig kan være alle former for bolig slik som leilighet, enebolig, rekkehus, tomannsbolig eller fritidsbolig. Boligeier er andelseier i borettslaget og har kjøpt en enerett til å bruke boligen, på lik linje med selveierbolig. Verdien av boligen er lik kjøpesum og andel av fellesgjeld.

Som regel har eiere i borettslaget forkjøpsrett når en leilighet skal selges. Forkjøpsrett avklares på ansiennitet. De som har vært i borettslaget lenge har med andre ord forrang foran andre.

Om du tenker å kjøpe bolig kan det være lurt å bli medlem i et boligbyggelag før du kjøper. Da kan du bygge opp din ansiennitet. I tillegg følger det med en del medlemsfordeler ved å være medlem. Sjekk ut:  www.obos.no og www.usbl.no

Husleien i et borettslag dekker fellesutgifter men kan også gå med til å ta seg av gjeld borettslaget måtte ha. Dette er som regel uproblematisk. Men finn ut hvordan nedbetalingsplanen for gjelden er: over hvor lang tid skal gjelden betales, hvordan er renten beregnet, er det avdragsfrihet etc. Her kan det være gjemte feller.

Aksjeleilighet
Aksjeleilighet er leilighet i boligeiendom som er organisert som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap.

Et slikt selskap kalles vanligvis boligaksjeselskap, fordi det til aksjene er knyttet en rett til å leie en bestemt leilighet i selskapets eiendom. Aksjen gir eiendomsrett og medbestemmelsesrett i selskapet.